Sleutel tot succes

Hoe breng je de verduurzaming van sociale huurwoningen op stoom? Bij Actium, een woningcorporatie met woningen in Drenthe en Friesland, hebben ze daar een overtuigend antwoord op gevonden. Met een innovatieve aanbestedingsmethode, de zogenaamde ‘2.5 Aanbesteding’, is Actium erin geslaagd om een langjarige, kostenefficiënte renovatiestroom van sociale huurwoningen op gang te brengen. Het doel is 2.400 woningen verduurzamen vóór 2030. 

De kern van de aanpak: Actium bracht twee percelen in één aanbesteding naar de markt. Perceel 1 is voor aannemers die kunnen opschalen met behulp van gestandaardiseerde pakketten, werkwijzen en prijsafspraken. Ondanks de variatie in woningtypes zorgt deze aanpak voor voorspelbaarheid in samenwerking en uitvoering. “Dat perceel”, legt Meijer uit, “hebben we via de prijzenboekmethodiek ingekocht. Daar zitten dakrenovaties en gevelveranderingen in. We selecteerden uiteindelijk drie aannemers. Als woningcorporatie schrijven we in dit perceel aan hen voor welke maatregelen er uitgevoerd moeten gebeuren.”

Perceel 2 geeft aan de geselecteerde aannemer ruimte voor eigen, innovatieve oplossingen op basis van de Best Value Aanpak. Deze aanpak richt zich op het benutten van de kennis en ervaring van de markt. Dit voornemen trok direct veel belangstelling: maar liefst 80 partijen meldden zich na één LinkedIn-oproep voor de presentatie van de 2.5 Aanbesteding. Meijer: “We hadden echt niet gerekend op zo’n hoge opkomst. Er was duidelijk behoefte aan meerjarige continuïteit én aan een uitvraag waarin je als aannemer serieus wordt genomen als partner.”

Bouwgroep Dijkstra Draisma (BGDD) kreeg perceel 2 gegund en greep de ruimte voor eigen inbreng met beide handen aan. Alex Dillema, teamleider Renovatie bij het bouwbedrijf, herinnert zich het enthousiasme nog goed. “De Best Value Aanpak past ons heel goed. Simpelweg omdat we al heel veel meters hebben gemaakt met innovaties. We zagen dus al snel wat we in deze opgave kunnen toevoegen om het tot een succes te maken. Zo hebben we bijvoorbeeld de intentie om een warmtenet toe te passen in een de wijk van 450 woningen. Dit was geen onderdeel van de uitvraag maar in onze ogen wél een perfecte oplossing om de woningen in één klap van het gas te halen. Het rendement ligt hoger, de geluidsoverlast is lager dan bij het gebruik van individuele warmtepompen en het onderhoud is eenvoudiger. Dankzij de wijze van uitvragen konden wij dit aanbieden.”

Over de vraag welke rol de MEER-subsidie in de verduurzamingsaanpak van Actium speelt is Meijer helder: “We wilden eerst een haalbare opgave die we sowieso met onze bouwpartners tot en met 2029 kunnen afmaken. Maar we willen ook vooruit. En daar kunnen we de MEER-subsidie heel goed voor gebruiken. Want dat zien we echt als ons innovatieve potje om het gedurende het proces steeds beter te gaan doen. Maar ook om heel gericht na te kunnen denken over wat in perceel 2 de innovatie is en hoe we die vervolgens toepassen.”

Een andere troef van BGDD in de Best Value Aanpak is dat duurzaamheid een vast onderdeel is van het uitvoeringsproces. Het bedrijf werkt daarbij vanuit de principes van The Natural Step: zo min mogelijk verspilling, materialen hergebruiken waar dat kan en oog voor mens en natuur. “Biobased en circulaire materialen zijn bij renovatie minder vanzelfsprekend dan bij nieuwbouw,” zegt Dillema. “Toch willen we daar stappen in zetten en dat lukt steeds beter. Maar we beginnen bij de basis: zo worden bijvoorbeeld kunststof dakgoten retour genomen door de leverancier en verwerkt tot nieuwe goten voor dezelfde woningen. Ook keukens worden apart ingezameld en gerecycled. Dus dan heb je een hele mooie kleine kringloop van het materiaal.” Dat vergt volgens Dillema wel een nauwkeurige logistiek, zeker in een kleine wijk met beperkte ruimte. “Maar de meerwaarde is evident.”

De opgave in de regio is nog lang niet klaar. “De vijf corporaties moeten samen nog circa 16.000 woningen verduurzamen,” zegt Koops. “Dit project heeft de potentie om als katalysator te werken. We verwachten dat leveranciers straks voldoende vertrouwen krijgen om ook productiecapaciteit op te schalen.”

Liest ziet ook kansen voor bredere systeeminnovatie. “We experimenteren al met het hergebruiken van oud glas in nieuwe ramen, zodat dat niet eerst weer energie-intensief hoeft te worden omgesmolten. Uiteindelijk willen we richting een biobased én circulair standaardproduct.” Tegelijkertijd erkent hij dat de sector nog voor grote uitdagingen staat. “De regelgeving waardeert CO2-reductie in materialen nog niet volledig. Dat bemoeilijkt de businesscase. We hopen dat daar in de komende jaren stappen worden gezet.”

Door te werken met vaste processen en klantreizen ontstaat ook ruimte voor maatwerk. “We hebben nu routines waarmee we efficiënt kunnen werken, maar tegelijk flexibel blijven,” legt Meijer uit. “Dat is nodig, want elke wijk, elke bewoner is anders.” Bewonersconsulent Jolanda Wijnsma van BGDD benadrukt hoe belangrijk die menselijke maat is. “We hebben hier bewoners van 38 nationaliteiten en huishoudens van één tot twaalf personen. Dan werkt een standaardbrief niet. Zo leveren wij bijvoorbeeld documentatie in meerdere talen, schakelen tolken in en organiseren wekelijkse spreekuren.”

Die aanpak werpt zijn vruchten af: 98 procent van de bewoners in de eerste uitvoeringsfase stemde in met de renovatie. “Dat is ongekend,” zegt Meijer. “Maar het komt niet vanzelf. We investeren enorm in de contacten en luisteren echt naar bewoners.” Er is ook ruimte voor maatwerk bij complexe situaties. “Sommige woningen zijn overvol, of bewoners kampen met psychische problemen,” schetst Wijnsma de situatie in de wijk. “Dan ga je samen zoeken naar wat wél kan. Dat vraagt tijd, vertrouwen en flexibiliteit. En dat krijgen we van Actium.” Zo kwam bijvoorbeeld tijdens de één op één gesprekken naar voren dat veel bewoners geluidsoverlast hebben van de buren. “Toen hebben we een proef gedaan met het plaatsen van voorzetwanden in de kamers die aan buren grenzen. Dat bleek te werken en dat passen we nu toe. Maar je begrijpt dat dit voor de bewoners ingrijpend is, omdat alles van de muren moet,” vertelt bewonersconsulent Wijnsma.

De verduurzamingsmaatregelen

• Isoleren van het dak, de muren en de vloer.
• Verbetering van de ventilatie door het installeren van een ventilatiesysteem.
• Het plaatsen van (nieuwe) zonnepanelen.
• Het aanbrengen van een elektrisch warmtesysteem.

De woningen worden flink aangepakt om ze uiteindelijk naar label A te brengen (zie kader). Nu hebben de meesten nog label E, F of G. Daarnaast worden de verduurzamingsmaatregelen waar nodig gecombineerd met planmatig onderhoud. Zo krijgen de woningen waar BGDD nu mee bezig is ook een nieuwe keuken, badkamer en toilet.

Voor een efficiënte uitvoering stemmen Dillema en zijn team het werk goed af op de situatie van de bewoners. Wie dat wil, kan tijdelijk verhuizen naar een wisselwoning in de wijk. Bewoners die liever thuisblijven, kunnen dat ook doen, bijvoorbeeld door zelf bepaalde ruimtes tijdelijk leeg te maken. “We richten het proces zo flexibel mogelijk in, zodat het past bij wat de bewoner wil én het werk goed door kan gaan,” aldus Dillema. Wijnsma knikt: “Twee derde van de bewoners kiest ervoor om tijdelijk te verhuizen. Een derde wil graag blijven. Daar moet je begrip voor hebben en daar treffen we voorzieningen voor zoals een mobiele douche.”

De uitvoering is inmiddels in volle gang. Dillema: “We werken in een soort treintje waarin we steeds om de twee weken een blok opstarten. We beginnen met de werkzaamheden in de woning en vervolgens gaan we door met de werkzaamheden buiten. Gemiddeld duurt het zo’n zes tot zeven weken per woning.”

De verduurzamingsaanpak van Actium is dus veel breder dan techniek of uitvoering alleen. Wat kunnen andere corporaties hiervan leren? Meijer: “We zijn begonnen met een andere vraag dan normaal: wat werkt er in een complexe opgave zoals deze? Wat zien we in de praktijk dat écht helpt om beweging te krijgen? Daarvoor moet je bestaande patronen durven loslaten en ruimte maken om samen te leren. En je moet je realiseren: het is nooit één oplossing. Het is niet alleen techniek, of alleen communicatie, of alleen een slimme aanbesteding. Het is juist het geheel en dat vraagt visie, tijd en een lerende houding.” Dillema beaamt dit. “Je moet willen samenwerken als gelijken. Alleen dan kun je meters maken. En dat geldt niet alleen voor aannemers, maar ook voor corporaties onderling. Laten we die kennis delen. Oók dat is duurzaamheid.”

Dan, na een korte stilte zegt Meijer: “Het kost echt niet heel veel moeite om te achterhalen waar de bottlenecks zitten. Het kost meer moeite om mensen daarvan te. Maar op het moment dat je met z’n allen ziet dat het niet lekker loopt, dan vind je vaak medewerking om te kijken naar hoe het beter kan. En ja, de 2.5 Aanbesteding is anders.” Om er heel nuchter aan toe te voegen: “Maar het is niet zo dat ik denk jeetje, we gaan hier een Nobelprijs mee winnen. We moeten het niet groter maken dan het is.”