In drie jaar tijd ontwikkelde het traject zich tot een integrale aanpak, waarin woningcorporatie Staedion, de gemeente Den Haag en vier Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) samen optrekken. Een complex proces met tientallen eigenaren, huurders, bestuursleden en deskundigen. Tegelijkertijd laat dit project zien dat verduurzaming in gemengd bezit wél kan slagen, mits partijen het echt samen doen.
De directe aanleiding voor de aanpak van de vijf complexen is een keiharde noodzaak. De isolatieplaten die in de jaren negentig zijn aangebracht, waren verticaal geplaatst zonder brandwerende barrières. Precies zoals bij de Grenfell Tower in Londen, waar in 2017 een verwoestende brand 72 mensen het leven kostte.
“Die vergelijking is zeker geen theoretisch risico. Het risico is in feite identiek. Toen dat duidelijk werd, was er geen andere keuze dan ingrijpen. Ook al omdat de gemeente Den Haag een aanschrijving had gedaan. We móeten deze gebouwen brandveilig maken. Maar we wilden de kans grijpen om het breder aan te pakken: als we toch de steiger neerzetten, kunnen we het net zo goed in één keer goed doen.”
Victor Roumimper
Eigenaarsvertegenwoordiger van woningcorporatie Staedion
Toekomstbestendigheid
Dat ‘in één keer goed doen’ betekent: niet alleen nieuwe gevels, maar meteen ook isolatie, ventilatie, kozijnen, zonnepanelen en het voorbereiden van een aansluiting op het warmtenet. “We willen de gebouwen niet alleen veiliger maken, maar ook toekomstbestendig,” legt Roumimper uit. “Veilig, comfortabel en klaar voor de energietransitie.”
De vijf flats, samen goed voor 280 woningen, staan in Bouwlust-Vrederust, de Haagse proeftuin voor een aardgasvrije wijk. Hier wonen huurders van Staedion naast particuliere eigenaar-bewoners. Van de 280 woningen zijn er 150 in eigendom van Staedion en 130 particulier. Dat maakt de besluitvorming complex, want iedere VvE beslist afzonderlijk, maar om financieel en organisatorisch te kunnen slagen moeten ze wel samen optrekken.
Vier VvE’s
Projectarchitect Ingmar Klappe van biq architecten, die ook verbonden is aan het adviesbureau groenoverleven.nu, noemt het project “een oefening in volharding en vertrouwen”. “Drie jaar geleden was er nauwelijks samenhang tussen de VvE’s,” vertelt hij. “Iedereen dacht nog vanuit het eigen flatgebouw en het eigen belang. Met Staedion als grooteigenaar hebben we die VvE’s stukje bij beetje bij elkaar gebracht. Ze vergaderen nog steeds apart, dat moet juridisch, maar inhoudelijk trekken ze nu samen op. Dat is winst, want het betekent dat ze hun kennis, hun ervaringen en hun onderhandelkracht bundelen.”
Ook de gemeente Den Haag speelt een verbindende rol. Projectleider Thijs Blanksma: “Particuliere eigenaren hebben vaak andere zorgen dan een corporatie. Wij hebben geprobeerd om die werelden dichter bij elkaar te brengen. Dat doen we niet alleen met brieven, maar door letterlijk aan te bellen. In samenwerking met STO Stichting Talent Ontwikkeling uit de wijk zijn we meerdere keren langs de deuren gegaan. Die medewerkers spraken verschillende talen en gingen overdag en in het weekend langs. Dat persoonlijke contact maakte echt verschil. Bewoners herkenden de gezichten, kregen vertrouwen en kwamen vervolgens naar de bijeenkomsten. Zo bouw je stap voor stap aan draagvlak.”
Intensieve voorbereiding
De betrokken partijen kijken terug op drie jaar intensieve voorbereiding. In die tijd werden de plannen steeds concreter en groeide het vertrouwen tussen de verschillende eigenaren. “We hebben soms zelfs het verwijt gekregen dat we te veel informeerden,” zegt Roumimper met een glimlach. “Dat beschouw ik overigens als een compliment. Liever dat, dan dat mensen het gevoel hebben dat er over hun hoofden heen wordt beslist.”
Tijdens de selectie van de bouwpartner, Dura Vermeer Bouw Heyma, zaten de VvE-besturen zelf in de beoordelingscommissie. “Dat is uniek,” zegt Roos Wijnstra, hoofd voorbereiding bij Dura Vermeer Bouw Heyma. “We hebben het niet over een standaard aanbesteding, maar over een samenwerking waarin bewoners zelf mede-eigenaar zijn van de keuzes die worden gemaakt. Voor ons als bouwpartner betekent dat we hier niet komen om te zenden, maar aan tafel zitten en meedenken. We brengen onze ervaringen in met vergelijkbare projecten in Den Haag en kijken waar we slimme verbeteringen kunnen doorvoeren.”
Zeer Energiezuinig Pakket
De vijf flats kiezen gezamenlijk voor het technisch uitwerken van het Zeer Energiezuinig Pakket (ZEP). Dat omvat een complete gevelrenovatie met nieuwe isolatie en een afwerking met steenstrips. De oude, brandgevoelige gevelelementen worden gecompartimenteerd of verdwijnen volledig. Ook worden de daken geïsoleerd, krijgen de bergingen een geïsoleerd plafond, komen er nieuwe kozijnen met drielaags glas en worden de entrees, lifthallen en trappenhuizen grondig opgeknapt.
Klappe: “We willen niet alleen energie besparen, maar ook de woonkwaliteit verbeteren. Nu hoor je letterlijk de buurman niezen door de oude voordeuren met enkel glas. Dat verandert straks. De woningen worden stiller, comfortabeler en krijgen een frisse, duurzame uitstraling. Het zijn nu niet de mooiste panden van de wijk. Ik noem ze wel eens gekscherend een paar marshmallows langs de Meppelweg. We maken er weer gebouwen met een trotse uitstraling van. Het is een verduurzamingsopgave maar ik zie het ook als een stukje stadsherstel.” Janet Pilk, bestuurslid van een van de VvE’s, kan wat dat betreft niet wachten. “Ik schaam mij dood hoe verschrikkelijk de flats er nu uitzien. Ik ben blij dat er echt iets gaat gebeuren en dat we hebben doorgezet.”
Vier VvE’s werken samen aan verduurzaming van 280 woningen
Woningcorporatie Staedion nam het initiatief om vier VvE’s te mobiliseren in de verduurzaming van vijf woontorens in Den Haag. Unaniem werd gekozen voor het Zeer Energiezuinige Pakket (ZEP).
Financiële puzzel
De financiële puzzel was minstens zo complex als de technische. Want hoe financier je een ingreep van deze omvang met vier VvE’s, tientallen eigenaren en uiteenlopende reserves? De oplossing kwam via het Nationaal Warmtefonds, dat gebouwgebonden leningen verstrekt met een looptijd van dertig jaar. Elke VvE sluit een lening af en de leden betalen die samen terug via de maandelijkse bijdrage naar breukdeel. Bewoners zijn in beginsel niet persoonlijk aansprakelijk, de lening hoort bij de VvE als geheel.
“Zonder deze financieringsarrangementen was dit nooit gelukt,” benadrukt Klappe. “VvE’s zijn niet gebouwd om te sparen voor zulke investeringen. Maar dankzij het Warmtefonds en een specifieke rijksbijdrage voor gemengd bezit, is dit toegankelijk en betaalbaar gemaakt.”
De totale woonlasten stijgen gemiddeld door de aflossing en rente van de lening. Deze stijging wordt echter deels gecompenseerd door een lagere onderhoudsinspanning, lagere energiekosten en het fiscale voordeel via hypotheekrenteaftrek, voor zover de rente op de VvE-lening aftrekbaar is. “We hebben voor elke VvE afzonderlijk berekend wat het gemiddeld betekent,” legt Klappe uit. “Ze zijn door de jaren heen financieel uit elkaar gegroeid, maar straks beginnen ze allemaal opnieuw met goed onderhouden gebouw. Daarnaast is de ambitie uitgesproken om voortaan gezamenlijk onderhoud uit te voeren, wat eigenlijk de grootste winst is.”
Grootste les
Voor Roumimper van Staedion is dat misschien wel de grootste les van dit project. “Verduurzamen in gemengd bezit lukt alleen als je naast mensen gaat staan. Niet erboven, niet ertegenover. Iedereen moet snappen wat er gebeurt met zijn woning, met zijn geld en met zijn wooncomfort. Pas dan kun je samen stappen zetten.”
De verduurzaming van de vijf flats aan de Meppelweg en Wezelrade laat in zijn ogen dan ook zien dat er wél een route is voor complexe VvE-structuren. Geen snelle, makkelijke route maar een die werkt als partijen elkaar vertrouwen en de tijd nemen. “Communicatie, continuïteit en gelijkwaardigheid,” vat Roumimper samen. “Dat zijn de drie pijlers waarop dit project rust. Zonder dat valt het om.”
In juni 2026 nemen de VvE’s hun definitieve uitvoeringsbesluit. Dan kan met de werkzaamheden eind van het jaar of begin 2027 worden begonnen.
Kijk voor meer informatie op www.meppelwegwezelrade.nl
Aanschrijving als stok achter de deur
Uit een onderzoek van de gemeente Den Haag bleek dat de gevels van de flats aan de Meppelweg en Wezelrade brandgevaarlijk zijn. Dat leverde een aanschrijving op waardoor Staedion en de vier VvE’s verplicht zijn om de gevel aan te pakken. “Dat was in het gehele proces wel een stok achter de deur”, zegt Victor Roumimper. En het is volgens hem ook van invloed op de uiteindelijke beslissing van de VvE medio volgend jaar. “Natuurlijk kunnen de VvE’s de verduurzaming wegstemmen. Maar de aanschrijving blijft liggen, dus kosten moeten er sowieso worden gemaakt.”
