VIJF EINDHOVENSE VVE’S VERDUURZAMEN SAMEN HUN WONINGEN

Groot onderhoud combineren met verduurzaming

Het verduurzamingsproces van de in totaal 150 woningen begon in 2019 met de vraag of het groot onderhoud met energiebesparende maatregelen kon worden gecombineerd. Dit betekende dat er eerst een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) opgesteld moest worden. “In onze VvE kwam dat als eerste aan de orde. Je moet het in de week leggen” vertelt Van der Steen over die eerste verduurzamingsideeën. “We zijn als bestuur begonnen om de bewoners voor het verduurzamen te interesseren. Toen sloten ook de andere VvE’s zich bij de plannen aan. Het was als een soort olievlek omdat Woningcorporatie Trudo die daar ook bezit heeft en VvEco / vb&t dit ook stimuleerde.”

Deze werkzaamheden worden uitgevoerd:

1. Isoleren plafonds begane grond (bergingen, garages en hal);
2. Spouwmuurisolatie voor-/achtergevel, incl. na-isoleren panelen;
3. Renoveren en bij-isoleren (RC 6,5) dak;
4. Nieuw HR++ glas (incl. verbeteren kierdichting en hang- en sluitwerk;
5. Ledverlichting algemene ruimte ;
6. Relinen standleidingen

Aanvankelijk stond het groot onderhoud voor 2021/2022 gepland. Maar vergunningen, flora- en faunawetgeving (vleermuizenproblematiek) en de coronapandemie vertraagden het proces aanzienlijk. Hierdoor werd het een project van de lange adem, maar uiteindelijk stemde nagenoeg alle eigenaren in het voorjaar van 2024 in met de plannen. “VvE’s functioneren als losse entiteiten, maar door gezamenlijk op te trekken konden we kosten besparen en efficiënter werken,” aldus Van de Kam. De bundeling van krachten zorgde ervoor dat voorbereidende onderzoeken en procedures gezamenlijk konden worden opgepakt. “En dat scheelt veel tijd en kosten”, benadrukt de procesbegeleider.

Een belangrijke succesfactor was de samenwerking met woningcorporatie Trudo. De woningcorporatie, ooit eigenaar van alle 150 woningen, heeft nog circa 25 procent bezit in tien betrokken complexen. “Voor ons als corporatie is verduurzaming belangrijk”, vertelt Petra Valkenberg.  “Een woning moet natuurlijk technisch in orde zijn, comfortabel zijn en een goed energielabel hebben.”

Enthousiasme

Het enthousiasme onder bewoners was uiteindelijk groter dan verwacht. “In het begin waren er twijfels: wat betekent dit financieel? Hoeveel overlast krijgen we?” vertelt Van de Steen. Frank Wolfs van het aannemingsbedrijf Rendon is op dit vlak gepokt en gemazeld. “Door bewoners mee te nemen in het proces, een modelwoning te maken en vragen pro-actief te beantwoorden, wisten we die drempel te verlagen,” legt hij uit.

De rol van de VvE-besturen en de beheerder was hierbij cruciaal: zij fungeren als aanspreekpunt en kennen de bewoners en hun zorgen. Trudo speelde een aanvullende rol door huurders te betrekken zodat zij zich ook gehoord voelden. “Hoewel zij in principe geen huurverhoging krijgen kunnen ze toch praktische bezwaren hebben. Daarom hebben we ze echt meegenomen door regelmatig bijeenkomsten te organiseren en individuele gesprekken te voeren”, vertelt Petra Valkenberg.

Financieel

Uiteraard speelden de kosten een belangrijke rol in het traject. Valkenberg: “Dat is niet alleen voor de eigenaren van belang, maar ook voor onze huurders. Het moet wel te betalen zijn.” De kosten voor de werkzaamheden kwamen uiteindelijk uit op circa € 25.000 per woning. De financiering werd mogelijk gemaakt door een combinatie van subsidies en een lening via het Warmtefonds. “Veel bewoners dachten aanvankelijk: kan ik dit wel betalen?” vertelt Van de Steen. “Door de kosten via een lening gespreid te dragen en de maandelijkse VvE-bijdrage met gemiddeld €80 tot €100 te verhogen, werd het haalbaar.” De lening bij het Warmtefonds werd afgesloten met een rente van ongeveer 2,9 procent en een looptijd van 20 jaar. “Het was cruciaal om bewoners inzicht te geven in wat dit kost, maar ook wat het oplevert aan voordelen zoals lagere energielasten en meer comfort,” licht Van de Kam toe. “En voor ons”, vult Valkenberg aan, “was ook de lange termijn belangrijk. Dus niet alleen wat kost het vandaag en wat is de staat van het gebouw vandaag? Maar ook; hoe is dat over tien of twintig jaar als mensen nog steeds huren?”

• 5 VvE's
• 150 woningen verdeeld over 10 complexen
• 36 huurwoningen in eigendom van Woningcorporatie Trudo
• Kosten van werkzaamheden circa
  € 25.000 per woning
• Subsidie SVVE: € 335.000
  (70 procent uitgekeerd, 30 procent na afronding)
• Lening Warmtefonds: € 2.700.000 (vaste annuïtaire lening, 20 jaar, 2,8 procent)
• Restant uit reserves VvE’s
• Stijging van VvE bijdrage variërend van € 80 tot € 100 per woning.
• Huurders geen huurverhoging
• Besparing op energiekosten nog onbekend

Uitdagingen

Een renovatie in bewoonde staat brengt uitdagingen met zich mee. Rendon Onderhoudsgroep heeft zoals aangegeven de nodige ervaring met renovatieprojecten en weet de overlast te minimaliseren. “We proberen de werkzaamheden per woning binnen één à twee dagen af te ronden. En tot nu toe gaat dat prima,” benadrukt Wolfs. Hij heeft uiteraard ook te maken met bewoners met specifieke behoeften, zoals ouderen of mensen met taalbarrières. “Flexibiliteit en een heldere communicatie zijn cruciaal. Want vergis je niet”, voegt Wolfs eraan toe, “we moeten in elke ruimte van de woning zijn. Dus dat betekent voor de bewoners best wel wat.”

De flexibiliteit zit vooral in het maken van de planningen. Zo voert de aannemer de werkzaamheden per portiek uit. Elk portiek ontsluit zes woningen. Mocht het een bewoner net niet goed uitkomen, dan is er de mogelijkheid om binnen een periode van twee weken te schuiven. “Dus op portiekniveau is er flexibiliteit.” De plafonds van de garages onder de woningen krijgen een isolatielaag. Dit is nodig om de vloeren van de woningen op de eerste verdieping te isoleren. Om de werkzaamheden uit te voeren moeten de garages wel leeg. Wolfs: “Veel bewoners gebruiken deze ruimtes als berging.” Om hierbij te helpen, plaatste Rendon in overleg met de VvE’s afsluitbare containers waar bewoners tijdelijk hun spullen in kwijt konden.

Door het traject zijn een paar technische lessen geleerd zoals over isolatiemethoden en over het werken met bestaande kozijnen. Van de Kam: “De kozijnen helemaal vervangen bleek in het voortraject voor veel eigenaren te duur. Uiteindelijk bleek dat het technisch goed mogelijk was omde bestaande kozijnen te verbeteren en hier HR ++ glas in te zetten.” Van de Steen knikt: “Het is daardoor in de woning al veel comfortabeler geworden. Nog los van wat dit voor de energierekening betekent.” De verduurzaming zorgt ervoor dat de woningen labelstappen van F naar C, B, en A maken. “Het leeuwendeel gaat naar label A. Woningen op de hoek zijn wat lastiger, maar halen ook een flink beter label,” aldus Van de Kam.

Efficiënter

Voor procesbegeleider Martijn van de Kam dient dit project nu als voorbeeld voor vijftien à twintig vergelijkbare VvE’s in Eindhoven. “We gaan de ervaring en kennis die we hier hebben opgedaan inzetten om toekomstige trajecten efficiënter en sneller te laten verlopen.” zegt hij.

Het bundelen van aanvragen bij subsidie- en vergunningstrajecten is daarbij een belangrijk voordeel. Wolfs vindt het op zijn beurt als aannemer belangrijk dat hij bij zo’n gebundelde aanpak in een vroegtijdig stadium aan tafel zit. “In plaats van dat wij traditioneel een prijs berekenen op wat door de VvE-beheerder en de woningcorporatie is bedacht, kunnen wij onze kennis en kunde inbrengen om zo tot een realistisch en uitvoerbaar plan te komen.” Omdat hij al in 2020 bij de verduurzaming betrokken werd heeft hij invloed gehad op de aard van de werkzaamheden. “De wens was om gevelisolatie aan te brengen. Echter, met de beplating onder de kozijnen zou dat erg lastig worden. We zijn toen gaan kijken, of we het van binnenuit konden isoleren. In de modelwoning hebben we het uitgevoerd, en dat bleek mogelijk te zijn. Dit kan dus alleen wanneer je er vroeg bij betrokken bent en de ruimte krijgt om iets uit te proberen. Uiteindelijk haal je daar allemaal voordeel uit.” 

Toekomstbestendig

Wat begon als een groot onderhoudsproject, groeide uiteindelijk dus uit tot een breed gedragen verduurzamingsinitiatief, dat de woningen toekomstbestendig maakt. Valkenberg van Woningcorporatie Trudo: “We kunnen met deze woningen zeker weer 20 jaar vooruit.” Het succes is volgens Van de Kam te danken aan de samenwerking. De bewoners, de corporatie, beheerder en de aannemer werkten als partners aan het beste plan. “Duurzaamheid is een containerbegrip,” concludeert de procesbegeleider. “Maar als je laat zien wat het concreet betekent voor je woning in termen van comfort en energiebesparing en het onderhoud voor de lange termijn, krijg je de mensen mee. Want het lijkt een open deur, maar het creëren van draagvlak is essentieel. Luisteren naar wat eigenaren/bewoners belangrijk vinden. Waar lopen ze tegenaan? Maar ook helder inzicht geven in de kosten en opbrengsten. En uiteraard de input van de huurders en eigenaren serieus nemen. Dat kost tijd en heb je niet in een half jaar geregeld. Maar als je dat stap voor stap doet en je neemt de mensen mee, dan blijkt dat je uiteindelijk gewoon een heel mooi eindresultaat kunt bereiken.”

De vijf belangrijkste lessen

1. Een lange adem is noodzakelijk
   Een verduurzamingstraject vergt tijd en geduld. Het creëren van draagvlak en het doorlopen van technische, financiële en vergunningstrajecten kan jaren duren. Begin vroeg met plannen en verwacht obstakels zoals veranderende wetgeving, vertragingen door vergunningen en onverwachte gebeurtenissen.
2. Samenwerken met alle belanghebbenden
   Door samenwerking tussen VvE’s, woningcorporaties, aannemers en procesbegeleiders kunnen kosten worden bespaard en efficiëntere werkprocessen worden gerealiseerd. Vroegtijdige betrokkenheid van de aannemer zorgt voor praktisch uitvoerbare plannen en voorkomt verrassingen tijdens de uitvoering.
3. Draagvlak creëren en bewoners betrekken
   Communicatie en participatie van bewoners zijn cruciaal voor succes. Maak gebruik van modelwoningen, organiseer bijeenkomsten en ga in op financiële en praktische zorgen. Betrek ook huurders bij het proces om een breed gedragen plan te realiseren.
4. Financiële haalbaarheid als voorwaarde
   Veel bewoners twijfelen over de kosten. Maak daarom de financiering inzichtelijk, werk met subsidies en leningen, en communiceer duidelijk over de invloed op de energierekening en maandelijkse lasten. Het uitsmeren van de kosten door middel van een lening helpt om de financiële drempel te verlagen.
5. Overlast minimaliseren en flexibel communiceren
   Werkzaamheden in bewoonde staat brengen uitdagingen met zich mee. Werk in korte tijd per portiek of woning om de overlast te beperken. Heldere communicatie, flexibele planning en ondersteuning voor kwetsbare bewoners helpen om het proces soepel te laten verlopen.

Visie Verbouwstromen

Nederland heeft nog miljoenen woningen die te veel energie verbruiken. Als we in dit tempo doorgaan met renoveren, zijn we pas in 2150 klaar. Dat is 100 jaar te laat. De oplossing is samenwerken. Zoveel mogelijk gelijksoortige woningen renoveren in een en dezelfde stroom.
Dit voorbeeld in Eindhoven heeft laten zien dat je dit zelfs met meerdere VvE’s tegelijk kunt oppakken; dat is hoopvol. Dit is belangrijk werk, waar niet voor niets een SPOR-subsidie voor beschikbaar is. We horen steeds meer initiatieven in de VvE-sector die hier gebruik van willen maken.

Gemengde VvE’s, zoals hier in Eindhoven, hebben als extra dimensie dat ze niet alleen particuliere eigenaren hebben. Een deel van de woningen is eigendom van een corporatie.

In de Nationale Prestatieafspraken hebben ze samen vastgelegd dat ze in 2028 alle EFG-labels verduurzaamd hebben tot minimaal label D. Verbouwstromen heeft hiervoor een samenwerkingsprogramma, waarin we met zeven corporaties leren hoe dat wel en niet werkt.

We werken bovendien aan een kwaliteitsrichtlijn voor integrale verduurzamingsplannen en aan een uniform besluitvormingsproces. Dit doen we samen met andere partijen, zodat we materialen opleveren die breed gedragen worden. Al het werk heeft als doel om VvE’s te helpen om via spijtvrije scenario’s richting 2050 tot sterk verbeterde woningen te komen.